Por qué hay que escriturar las hipotecas

Un préstamo hipotecario ya supone, de por sí, un coste bastante importante en forma de intereses y comisiones a pagar con la entidad financiera. Y tiene asociados además una serie de gastos vinculados a la necesidad de formalizar el préstamo mediante escritura pública. ¿Por qué? ¿No sería suficiente con el acuerdo entre el banco y el particular?

La respuesta es que no. Y la causa la podemos encontrar en el concepto mismo de la hipoteca. Al ser una garantía real, está asociada no con la persona que solicita el préstamo, sino con el inmueble mismo. Es decir, que en caso de que existiese una transmisión posterior del inmueble sin que se cancelase la hipoteca, ésta se transmitiría también. Y en caso de que las condiciones del préstamo hipotecario no fueran satisfechas, la entidad financiera podría ejecutar esa garantía independientemente de quién sea el propietario del inmueble en ese momento.

Por lo tanto, una hipoteca es una carga que afecta de forma muy importante al derecho de propiedad del inmueble. Ése es el motivo de que sea necesaria tanto la elevación a escritura pública como la inscripción en el Registro. La participación del fedatario público permite asegurar que el nacimiento de dicha garantía se produce una vez satisfechos todos los requisitos necesarios y cumplidas las condiciones establecidas: que el que se hipoteca es realmente el propietario del inmueble, que la hipoteca respalda un préstamo hipotecario real y efectivo, que están definidas las condiciones bajo las cuales podría ejecutarse la garantía real…

Y la inscripción en el Registro es la que permite dar publicidad a la existencia de esa carga. Es decir, que cualquier interesado en un determinado inmueble puede acceder a la información existente sobre el mismo y comprobar cuáles son las circunstancias en las que se encuentra. De esta forma, quien pretenda adquirir un inmueble puede tener conocimiento efectivo, gracias al registro, de las cargas ligadas a él sin que exista ningún género de dudas.

Así pues, vemos que los trámites derivados de la escritura pública y la inscripción en el Registro, así como los gastos asociados, tienen una razón de ser bastante contundente.

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